Ganho de capital na venda de imóveis de pessoa física e a lei 14.973/24

A recente promulgação da Lei 14.973/24 introduziu mudanças significativas na tributação sobre o ganho de capital auferido por pessoas físicas na venda de imóveis. A nova lei traz uma oportunidade de atualização do valor de mercado dos imóveis já declarados no Imposto de Renda das Pessoas Físicas (IRPF), com o intuito de ajustar o valor de aquisição de acordo com a realidade do mercado imobiliário.

Essa medida visa corrigir distorções nos valores dos imóveis, assim como oferecer ao contribuinte uma tributação diferenciada e mais vantajosa. Mas será que vale a pena optar por atualizar os imóveis agora em 2024?

1 – Atualização ao Valor de Mercado e a Tributação Reduzida

De acordo com o Art. 6º da Lei 14.973/24, as pessoas físicas residentes no Brasil poderão atualizar o valor dos imóveis declarados em sua Declaração de Ajuste Anual (DAA) para o valor de mercado. Logo, a diferença entre o valor atualizado e o custo original de aquisição será tributada com uma alíquota de apenas 4%. Trata-se, neste caso de uma alternativa supostamente mais vantajosa, considerando que a alíquota tradicional aplicada ao ganho de capital é progressiva, podendo atingir até 22,5%.

Para optar por essa atualização, o contribuinte deverá apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (DABIM), disponível a partir de 24 de setembro de 2024 no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) no site da Receita Federal, com o pagamento do imposto devendo ocorrer até 16 de dezembro de 2024.

2 – Impactos da Atualização no Ganho de Capital Futuro

Uma das questões mais relevantes abordadas pela nova legislação é o impacto dessa atualização sobre o cálculo do ganho de capital em uma futura alienação do imóvel. De acordo com o Art. 8º, caso o imóvel atualizado seja vendido antes de decorridos 15 anos da atualização, o ganho de capital será calculado com base em uma fórmula que considera tanto o valor de alienação quanto o diferencial tributado no momento da atualização.

A lei estabelece ainda percentuais decrescentes de redução no cálculo do ganho de capital, conforme o tempo decorrido entre a atualização e a venda. Por exemplo, se o imóvel for vendido em até 36 meses após a atualização, não haverá diferença no ganho de capital. Porém, se a venda ocorrer após esse período, os percentuais de dedução variam, começando em 8% após três anos e chegando a 100% após 15 anos.

Para ilustrar o que foi dito até aqui, vamos aplicar as novas regras a um exemplo prático comparando com alguns cenários possível, detalhando o processo de atualização do valor de um imóvel e o cálculo do ganho de capital em uma venda futura.

3 – EXEMPLOS PRÁTICOS:

Importante ressaltar algumas premissas adotadas nos cenários do exemplo aqui exposto, são elas: Não foram considerados para efeito dos cálculos as operações não sujeitas ao ganho de capital, como por exemplo: A venda do único imóvel por até R$ 440.000,00; O ganho obtido na venda de imóveis comprados até o ano de 1969; O ganho obtido na venda de imóveis residenciais para compra de outro imóvel residencial em até 180 dias, além das reduções na alíquota e/ou na base de cálculo do imposto a depender da data de aquisição e venda do imóvel.
Observação: Cada caso é um caso e deve ser analisado por um especialista, pois existem muitos detalhes que podem alterar o resultado final.

3.1 – EXEMPLO 1

CENÁRIO 1 – Com Atualização pela Lei 14.973/24

O Sr. Ismael declara em sua Declaração de Ajuste Anual (DAA) um imóvel adquirido por R$ 50.000,00. O valor de mercado atual desse imóvel é de R$ 500.000,00, e ele decide utilizar a oportunidade oferecida pela Lei 14.973/24 para atualizar o valor do imóvel declarado.

A diferença entre o valor de mercado e o valor original é de R$ 450.000,00 (R$ 500.000,00 – R$ 50.000,00), que será tributada à alíquota definitiva de 4% de Imposto sobre a Renda (IR).

Logo, o Imposto a pagar na atualização será = 4% x R$ 450.000,00 = R$ 18.000,00.

Esse valor deverá ser recolhido pelo contribuinte até o dia 16 de dezembro de 2024, conforme definido pela Receita Federal.

Venda do Imóvel Após 5 Anos

Agora, suponha que o imóvel seja vendido daqui a 5 anos, no mês 60, por R$ 600.000,00. Nesse cenário, o ganho de capital deverá ser calculado levando em consideração as regras específicas previstas no Art. 8º da Lei 14.973/24.

A fórmula prevista nas regras da lei para o cálculo do ganho de capital é:

GK = valor de alienação – [CAA + (DTA x %)]

Onde:
GK = ganho de capital;
Valor de alienação = R$ 600.000,00;
CAA = custo original de aquisição (R$ 50.000,00);
DTA = diferencial de custo tributado na atualização (R$ 450.000,00);
% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda (para uma venda no mês 60, o percentual é de 16%).

Agora, substituindo os valores na fórmula, temos:

GK = R$ 600.000,00 – [R$ 50.000,00 + (R$ 450.000,00 x 16%)]
GK = R$ 600.000,00 – [R$ 50.000,00 + R$ 72.000,00]
GK = R$ 600.000,00 – R$ 122.000,00
GK = R$ 478.000,00

Para este exemplo, o ganho de capital de R$ 478.000,00 estaria sujeito à alíquota de 15%. Portanto, o Imposto sobre o ganho de capital será = 15% x R$ 478.000,00 = R$ 71.700,00.

Neste cenário, inicialmente, o Sr. Ismael pagou R$ 18.000,00 de imposto ao optar pela atualização do valor do imóvel. Cinco anos depois, ao vender o imóvel por R$ 600.000,00, o ganho de capital apurado foi de R$ 478.000,00, gerando um imposto a pagar de mais R$ 71.700,00.

Logo, o valor total de imposto a pagar seria de: 18.000,00 + 71.700,00 = R$ 89.700,00

CENÁRIO 2 – Sem Atualização pela Lei 14.973/24

Agora, vejamos o que aconteceria se o Sr. Ismael NÃO tivesse optado pela atualização prevista na Lei 14.973/24, deixando para pagar o imposto sobre o ganho de capital apenas na data da venda do imóvel, após cinco anos, sem utilizar a alíquota reduzida de 4% sobre o valor atualizado.

Neste caso, o cálculo do ganho de capital segue a fórmula tradicional, sem as regras de redução progressiva previstas pela Lei 14.973/24. Assim, o ganho de capital será simplesmente a diferença entre o valor de alienação e o custo original de aquisição:

Ganho de capital = Valor de alienação – Custo de aquisição

Substituindo os valores:

Ganho de capital = R$ 600.000,00 – R$ 50.000,00
Ganho de capital = R$ 550.000,00

Apurado o ganho de capital no valor de R$ 550.000,00, aplica-se a alíquota do Imposto de Renda sobre o ganho de capital de 15%. Assim, o IR sobre o ganho de capital será = 15% x R$ 550.000,00 = R$ 82.500,00.

Comparação Entre os Dois Cenários:

Análise dos Resultados:
Cenário 1 – Com a atualização: O Sr. Ismael pagou R$ 18.000,00 ao atualizar o valor do imóvel, mas ao vender, após apurado o ganho de capital reduzido, pagará um imposto de R$ 71.700,00. No total, o Sr. Ismael pagará R$ 89.700,00 em imposto de renda sobre o ganho de capital.
Cenário 2 – Sem a atualização: O ganho de capital será de (R$ 550.000,00), gerando um imposto direto de R$ 82.500,00 sobre a venda.

Observa-se nesta simulação que, no Cenário 2, sem a atualização do imóvel prevista na Lei 14.973/24, o Sr. Ismael teria uma economia tributária no valor de R$ 7.200,00.

Neste ponto, ressalta-se que o Fisco (Receita Federal) afirma que a vantagem principal da atualização trazida pela nova Lei se reflete em casos em que o imóvel seja mantido por mais tempo, pois o percentual de redução do ganho de capital se torna mais significativo quanto mais distante estiver a venda da data da atualização. MAS SERÁ VERDADE MESMO????

3.2 – EXEMPLO 2

Digamos que o Sr. Ismael, ao invés de vender o imóvel após 5 anos (60 meses), venda o seu imóvel após 12 anos (144 meses) por R$ 800.000,00. Vejamos os resultados nos dois cenários:

Comparação Entre os Dois Cenários

Cenário 2 – Sem a atualização: O ganho de capital será de (R$ 750.000,00), gerando um imposto direto de R$ 112.500,00 sobre a venda.

Verifica-se aqui nesta simulação que, aparentemente, temos uma vantagem financeira no Cenário 1, com a Atualização prevista pela Lei 14.973/24, conforme noticiado pelo Governo Federal, pois a suposta economia apurada foi de R$ 29.250,00.

SERÁ QUE O FISCO É TÃO BONZINHO ASSIM????

3.3 – EXEMPLO 3

Imaginemos agora os mesmos dados do Exemplo 2, entretanto o Sr. Ismael resolve não optar pelo suposto benefício da alíquota reduzida e coloque esse mesmo valor que seria para pagar de imposto (R$ 18.000,00) numa aplicação que lhe renda 0,75% ao mês. Vejamos os resultados nos dois cenários:

Primeiramente, temos que atualizar o valor de R$ 18.000,00, a uma taxa de juros de 0,75% ao mês, nos mesmos 144 meses até a venda do imóvel.

A fórmula para o cálculo do Valor Futuro é:

FV = PV x (1 + i)ⁿ

Onde:
FV = Valor Futuro;
PV = Valor Presente (R$ 18.000,00);
i = Taxa (0,75% ao mês); e
n = Número de meses (144);

Agora, substituindo os valores na fórmula:

FV = R$ 18.000,00 x (1 + 0,0075)¹¹⁴
FV = R$ 18.000,00 x (1,0075)¹¹⁴
FV = R$ 18.000,00 x 2,932836774
FV = R$ 52.791,06

Logo, ao final dos 144 meses o Sr. Ismael teria R$ 52.791,06 investido.

Comparação Entre os Dois Cenários

Análise dos Resultados:
Cenário 1 – Com a atualização: O Sr. Ismael pagou R$ 18.000,00 ao atualizar o valor do imóvel, mas ao vender, após apurado o ganho de capital reduzido, pagará um imposto de R$ 65.250,00. Note que aquele valor desembolsado à época de R$ 18.000,00, na data da venda seria R$ 52.791,06. Então, o Sr. Ismael terá um custo total de R$ 118.041,06 de imposto de renda sobre o ganho de capital.
Cenário 2 – Sem a atualização: O ganho de capital será de (R$ 750.000,00), gerando um imposto direto de R$ 112.500,00 sobre a venda, assim, se comparado ao Cenário 1, o Sr. Ismael obteve uma economia tributária no valor de R$ 5.541,06.

Diante disso, constata-se que, nesta simulação, mesmo após 144 meses da suposta benesse do Governo Federal, não se verifica vantagem financeira no Cenário 1, com a Atualização pela Lei 14.973/24, mesmo quando se aumenta o tempo para a venda do imóvel. A mesma coisa acontece ao final dos 15 anos, no mês 181, veja o próximo exemplo.

3.4 – EXEMPLO 4

Por fim, considerando os mesmos valores da simulação anterior e data da venda do imóvel no mês 181, teremos os seguintes valores resumidos no quadro comparativo dos cenários a seguir:

Comparação Entre os Dois Cenários

Cenário 2 – Sem a atualização: O ganho de capital será de (R$ 750.000,00), gerando um imposto direto de R$ 112.500,00 sobre a venda, assim, se comparado ao Cenário 1, novamente o Sr. Ismael obteve uma economia tributária no valor de R$ 2.102,91.

A partir da análise comparativa entre todos os exemplos e cenários estabelecidos, percebe-se que, quando o cálculo é feito dentro dos princípios da matemática financeira, o suposto benefício de optar pela atualização antecipada desaparece em qualquer cenário.

4 – CONCLUSÃO

A Lei 14.973/24 trouxe a promessa de proporcionar aos contribuintes uma oportunidade estratégica de revisar o valor dos seus imóveis para fins fiscais, potencialmente reduzindo o impacto tributário sobre o ganho de capital em uma venda futura. Ocorre que esta atualização, na grande maioria dos casos, não é interessante e a economia prometida pode não se realizar quando consideramos o valor que poderia ser investido ao invés de pago em imposto antecipadamente.

Por isso, é importante analisar cada caso individualmente e consultar um especialista antes de tomar qualquer decisão.